내집마련 자금 계획, 얼마짜리 집을 살 수 있을까
보유 현금과 소득으로 살 수 있는 집값을 역산하는 방법과, 취득세 등 부대비용까지 고려한 자금 계획 세우는 법을 안내합니다.
최종 갱신 2026-06-15 · 약 2분 읽기
핵심 요약
- ✓살 수 있는 집값 = 보유 자기자본 + 대출 한도입니다.
- ✓대출 한도는 LTV·DSR·DTI·대책 상한 중 가장 낮은 값으로 결정됩니다.
- ✓취득세·중개보수 등 부대비용을 별도로 확보해야 합니다.
내집마련의 출발점은 '내가 살 수 있는 집값'을 아는 것입니다. 이는 보유 자기자본과 받을 수 있는 대출 한도의 합으로 결정됩니다. 막연히 집을 보러 다니기 전에, 먼저 예산의 상한을 숫자로 잡아두면 의사결정이 훨씬 쉬워집니다.
기본 공식
최대 주택가격 = 보유 자기자본 + 대출 한도. 대출 한도는 주택가격에 따라 달라지는 LTV, 소득에 따른 DSR·DTI, 그리고 6·27·10·15 대책의 구간별 상한이 함께 작용합니다.
자기자본 vs 소득, 무엇이 한계인가
현금이 부족하면 LTV가, 소득이 부족하면 DSR이 한도를 막습니다. 내 경우 어느 쪽이 한계인지 알면 무엇을 보완해야 할지 명확해집니다. 현금이 한계라면 자기자본을 더 모으는 것이, 소득이 한계라면 기존 대출을 줄이거나 기간을 늘리는 것이 효과적입니다.
부대비용을 잊지 마세요
- 취득세: 주택가격·생애최초 여부에 따라 달라짐(생애최초 최대 200만/300만 원 감면)
- 중개보수: 거래금액 구간별 상한요율 적용
- 이사·등기비용·법무사 수수료, 인테리어 등 기타 비용
예시
현금 1억 원, 부부합산 연소득 9천만 원, 생애최초·무주택·규제지역이라면 LTV 70%가 적용되어 현금 1억이 집값의 30%를 감당할 수 있는 약 3.3억 원짜리 집까지 가능합니다. 단, 여기에 취득세·중개보수가 추가로 듭니다.
역산 계산기는 매매가 기준이므로, 부대비용만큼 예산을 더 잡거나 목표 집값을 조금 낮춰 보수적으로 계획하는 것이 안전합니다. 예비비로 매매가의 3~5% 정도를 따로 두는 것을 권합니다.
출처
- · 금융위원회
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자주 묻는 질문
Q. 역산 결과대로 집을 사면 되나요?
역산 결과는 대출과 자기자본만 고려한 매매가입니다. 취득세·중개보수 등 부대비용을 빼고 보수적으로 예산을 잡는 것이 안전합니다.
Q. 대출 한도를 늘리려면?
소득을 높이거나 기존 대출을 줄이면 DSR 여력이 생깁니다. 다만 현금(자기자본)이 부족하면 LTV가 한도를 막으므로, 자기자본 확보가 가장 직접적입니다.
Q. 정책대출을 쓰면 예산이 늘어나나요?
디딤돌·보금자리 등 정책대출은 금리가 낮아 같은 월 상환액으로 더 많이 빌릴 수 있는 효과가 있습니다. 자격이 된다면 먼저 검토하세요.